Bom dia, prezados colegas do NELCA.
Aqui em meu órgão estamos enfrentando uma situação um pouco “inquietante” (ao menos para mim e para alguns colegas) no quesito de Aluguel de Imóveis. Vou tentar resumir a história incluindo os pontos que acredito ser mais relevantes:
Em meados de 2017 o nosso órgão central (em Brasília) finalizou um Chamamento ao Público para locação de imóvel para abrigar a regional de Pernambuco. Foram recebidas em torno de 5 ou 6 propostas.
A primeira colocada desistiu por motivos particulares. A segunda colocada foi desclassificada por não ter área útil suficiente (proposta em desacordo com o edital), a terceira colocada foi a classificada como vencedora.
Tudo correu bem durante a contratação, elaboração e adequação do layout. Recebemos parcialmente o imóvel em dezembro/17 e o ocupamos em fevereiro/18. Após o recebermos parcialmente, recebemos e começamos a pagar o proporcional. Após aproximadamente 3 meses, foi percebido que havia uma cobrança de uma taxa não declarada na proposta inicial: a TR (Taxa de Refrigeração como é tratada pela empresa, ou Tonelada de Refrigeração como é tratada pela área técnica). Esta TR é referente ao sistema de climatização instalado em todo o condomínio e rateado pelos condôminos.
Assim constava em nosso edital/caderno de especificações quando se referia ao sistema de climatização:
Possuir sistema de ar-condicionado nos locais necessários e comprovadamente de baixo consumo energético.
E assim constava na proposta da empresa vencedora:
Tipo de sistema de climatização de ar: sistema de refrigeração a base de água gelada, que proporciona uma economia de até 30% por funcionar sem energia entre as 17 e 20h.
O quadro resumo da proposta mostrava:
- Área total;
- Valor do aluguel por m² e total;
- Valor do condomínio por m² e total.
Analisando o quadro podemos notar que não há qualquer menção à TR.
Então, o pessoal do órgão central em Brasília (até então responsável pelo contrato) enviou consulta à CONJUR questionando como proceder, pois a empresa alegava que a taxa não constava na proposta por ser “consumo”. Explico as aspas: de fato a formação do valor da taxa se dava através do consumo de energia elétrica, água (que deve ser reposta ao sistema constantemente) e manutenção periódica. Entretanto nós entendemos que a caracterização de “consumo” se perdia pelo valor não ser variável e não existir alguma mensuração que individualizasse essa utilização. Por exemplo, se desligássemos tudo por um mês inteiro, ao final pagaríamos a mesma taxa de sempre. Como isso pode ser consumo?
Entretanto, não há como negar que estávamos realmente utilizando o sistema e, assim, consumindo os insumos dele. Por isso, um dos últimos trechos da consulta à CONJUR dizia:
Considerando a necessidade de cautela no pagamento de valores, esta Subsecretaria solicitou informações adicionais à respeito da cobrança, tendo em vista que não possui lastro na proposta e poderia impactar sobremaneira o planejamento orçamentário destinado à administração da unidade. Como retorno, a empresa se manifestou por meio do documento SEI XXXXX. Por outra ótica, é de conhecimento dos gestores que não pode haver enriquecimento sem causa da Administração diante da efetiva prestação de serviços, ainda que sem a celebração de contrato administrativo para ajustar as condições da referida prestação.
O parecer veio negando o pagamento e qualquer ajuste específico a título de tornar legal tal pagamento. Tanto pela não inclusão da taxa na proposta, quanto pelo fato de a soma aluguel+condomínio+taxa ser superior à proposta da próxima classificada.
Cito a conclusão do parecer:
Portanto, entende-se completamente ilegal a cobrança da referida “Taxa de Refrigeração (TR)” devendo ser arcada pela empresa locadora, tendo em vista já está abarcada pelo valor do aluguel (proposta). Via de consequência, também torna-se ilegal a celebração de Termo Aditivo ao Contrato de Locação para a inclusão dos serviços, bem como celebração de ajuste específico, uma vez que haveria duplicidade na contratação de item, frise-se, já incluído no presente ajuste.
Até este ponto eu concordo com o parecer e repassei as informações à empresa fundamentando a negativa de pagamento.
A partir de então o contrato foi sub-rogado para nossa regional.
A empresa não ficou conformada com o resultado e solicitou várias reuniões para tratar do tema. Em uma destas reuniões sugeriram instalar válvulas e contadores para individualizar o consumo do órgão dentro do condomínio e, então, cobrar estritamente o que foi de fato utilizado. Isto, na minha opinião, traz de volta a caracterização de consumo, pois pagaríamos apenas pelo utilizado (relembrando o exemplo anterior, se desligássemos tudo durante um mês não pagaríamos nada).
Como eu tenho o “sentimento” de que o justo seria o pagamento do que estamos consumindo, enviamos uma nova consulta, mas desta vez para a CJU, pois com o contrato sub-rogado não podemos enviar à CONJUR.
Neste novo pedido de consulta, expliquei o “fato novo” surgido após o primeiro parecer e pedi análise se havia lastro jurídico para a empresa instalar os equipamentos e passar a cobrar o consumo. A advogada responsável pelo parecer pediu reunião para que eu explicasse melhor o assunto. Expliquei e ela não considerou a alteração do sistema para caracterizar consumo. Disse-me que não iria de encontro ao parecer da CONJUR por n motivos.
Por fim, ainda estamos utilizando o sistema de climatização (consumindo eletricidade, água e manutenção periódica) e não estamos pagando (ou estamos embutido no valor do aluguel). Este último parecer me soou como uma reafirmação do parecer anterior e não houve uma análise do que realmente era para ser analisado.
Então, depois de uma descrição tão extensa, pergunto:
- Na opinião de vocês, qual o caminho mais correto a seguir?
- Se realmente não for legal, mesmo transformando em consumo, existe a possibilidade de inclusão desta cobrança quando da celebração do 1º termo aditivo?
Desculpem por não ter conseguido deixar o resumo mais curto, mas preferi incluir todas as informações que julguei importantes para formar e fundamentar a opinião dos senhores.
Abraços!