Alteração em contrato de aluguel de imóvel

Bom dia, prezados colegas do NELCA.

Aqui em meu órgão estamos enfrentando uma situação um pouco “inquietante” (ao menos para mim e para alguns colegas) no quesito de Aluguel de Imóveis. Vou tentar resumir a história incluindo os pontos que acredito ser mais relevantes:

Em meados de 2017 o nosso órgão central (em Brasília) finalizou um Chamamento ao Público para locação de imóvel para abrigar a regional de Pernambuco. Foram recebidas em torno de 5 ou 6 propostas.

A primeira colocada desistiu por motivos particulares. A segunda colocada foi desclassificada por não ter área útil suficiente (proposta em desacordo com o edital), a terceira colocada foi a classificada como vencedora.

Tudo correu bem durante a contratação, elaboração e adequação do layout. Recebemos parcialmente o imóvel em dezembro/17 e o ocupamos em fevereiro/18. Após o recebermos parcialmente, recebemos e começamos a pagar o proporcional. Após aproximadamente 3 meses, foi percebido que havia uma cobrança de uma taxa não declarada na proposta inicial: a TR (Taxa de Refrigeração como é tratada pela empresa, ou Tonelada de Refrigeração como é tratada pela área técnica). Esta TR é referente ao sistema de climatização instalado em todo o condomínio e rateado pelos condôminos.

Assim constava em nosso edital/caderno de especificações quando se referia ao sistema de climatização:

Possuir sistema de ar-condicionado nos locais necessários e comprovadamente de baixo consumo energético.

E assim constava na proposta da empresa vencedora:

Tipo de sistema de climatização de ar: sistema de refrigeração a base de água gelada, que proporciona uma economia de até 30% por funcionar sem energia entre as 17 e 20h.

O quadro resumo da proposta mostrava:

  • Área total;
  • Valor do aluguel por m² e total;
  • Valor do condomínio por m² e total.

Analisando o quadro podemos notar que não há qualquer menção à TR.

Então, o pessoal do órgão central em Brasília (até então responsável pelo contrato) enviou consulta à CONJUR questionando como proceder, pois a empresa alegava que a taxa não constava na proposta por ser “consumo”. Explico as aspas: de fato a formação do valor da taxa se dava através do consumo de energia elétrica, água (que deve ser reposta ao sistema constantemente) e manutenção periódica. Entretanto nós entendemos que a caracterização de “consumo” se perdia pelo valor não ser variável e não existir alguma mensuração que individualizasse essa utilização. Por exemplo, se desligássemos tudo por um mês inteiro, ao final pagaríamos a mesma taxa de sempre. Como isso pode ser consumo?

Entretanto, não há como negar que estávamos realmente utilizando o sistema e, assim, consumindo os insumos dele. Por isso, um dos últimos trechos da consulta à CONJUR dizia:

Considerando a necessidade de cautela no pagamento de valores, esta Subsecretaria solicitou informações adicionais à respeito da cobrança, tendo em vista que não possui lastro na proposta e poderia impactar sobremaneira o planejamento orçamentário destinado à administração da unidade. Como retorno, a empresa se manifestou por meio do documento SEI XXXXX. Por outra ótica, é de conhecimento dos gestores que não pode haver enriquecimento sem causa da Administração diante da efetiva prestação de serviços, ainda que sem a celebração de contrato administrativo para ajustar as condições da referida prestação.

O parecer veio negando o pagamento e qualquer ajuste específico a título de tornar legal tal pagamento. Tanto pela não inclusão da taxa na proposta, quanto pelo fato de a soma aluguel+condomínio+taxa ser superior à proposta da próxima classificada.

Cito a conclusão do parecer:

Portanto, entende-se completamente ilegal a cobrança da referida “Taxa de Refrigeração (TR)” devendo ser arcada pela empresa locadora, tendo em vista já está abarcada pelo valor do aluguel (proposta). Via de consequência, também torna-se ilegal a celebração de Termo Aditivo ao Contrato de Locação para a inclusão dos serviços, bem como celebração de ajuste específico, uma vez que haveria duplicidade na contratação de item, frise-se, já incluído no presente ajuste.

Até este ponto eu concordo com o parecer e repassei as informações à empresa fundamentando a negativa de pagamento.

A partir de então o contrato foi sub-rogado para nossa regional.

A empresa não ficou conformada com o resultado e solicitou várias reuniões para tratar do tema. Em uma destas reuniões sugeriram instalar válvulas e contadores para individualizar o consumo do órgão dentro do condomínio e, então, cobrar estritamente o que foi de fato utilizado. Isto, na minha opinião, traz de volta a caracterização de consumo, pois pagaríamos apenas pelo utilizado (relembrando o exemplo anterior, se desligássemos tudo durante um mês não pagaríamos nada).

Como eu tenho o “sentimento” de que o justo seria o pagamento do que estamos consumindo, enviamos uma nova consulta, mas desta vez para a CJU, pois com o contrato sub-rogado não podemos enviar à CONJUR.

Neste novo pedido de consulta, expliquei o “fato novo” surgido após o primeiro parecer e pedi análise se havia lastro jurídico para a empresa instalar os equipamentos e passar a cobrar o consumo. A advogada responsável pelo parecer pediu reunião para que eu explicasse melhor o assunto. Expliquei e ela não considerou a alteração do sistema para caracterizar consumo. Disse-me que não iria de encontro ao parecer da CONJUR por n motivos.

Por fim, ainda estamos utilizando o sistema de climatização (consumindo eletricidade, água e manutenção periódica) e não estamos pagando (ou estamos embutido no valor do aluguel). Este último parecer me soou como uma reafirmação do parecer anterior e não houve uma análise do que realmente era para ser analisado.

Então, depois de uma descrição tão extensa, pergunto:

  1. Na opinião de vocês, qual o caminho mais correto a seguir?
  2. Se realmente não for legal, mesmo transformando em consumo, existe a possibilidade de inclusão desta cobrança quando da celebração do 1º termo aditivo?

Desculpem por não ter conseguido deixar o resumo mais curto, mas preferi incluir todas as informações que julguei importantes para formar e fundamentar a opinião dos senhores.

Abraços!

1 Curtida

Boa noite. Excelente “case”.

Rapaz, que caso bacana. A princípio, concordo com a Conjur. Se o trem é rateado por igual, tem que estar no condomínio. E, assim, deveria constar da proposta claramente. Especialmente para permitir comparação entre propostas.

Entretanto, havendo pagamento por consumo, a coisa fica diferente. Aí é hora de avaliar como as outras propostas tratavam os custos da climatização. Digamos que a proposta X tinha ar central, a proposta Y tinha Split, a proposta Z tinha ar de janela. Cada uma dessas propostas tinha custo distinto para climatização e isso teria que ser levado em conta na escolha, embora não fosse o único critério, possivelmente.

O fato principal agora, creio, é comprovar que a locação, nos termos propostos e com a climatização individualizada, continua sendo a proposta mais vantajosa. Incluindo custos de mudança e adaptação.

2 Curtidas

Bom dia, pessoal. Obrigado pela resposta, Franklin.

Todas as outras propostas tinham a climatização do tipo split. Assim, o custo de instalação já estava englobado na proposta e o gasto mensal do órgão seria de consumo de energia. Na proposta vencedora, o custo de instalação também estava incluso e a empresa alega (inclusive com dados técnicos e comparativos) que o sistema traz uma economia de 30% em relação ao split convencional, mesmo contando energia mais água.
Entendo que os pareceres da conjur e cju não são vinculantes, mas o cara tem que ter uma certeza e segurança gigantesca pra fazer diferente. :grin:
Frankiln, você acha que devemos elaborar um documento comprovando a vantajosidade da locação considerando o consumo energético e isso seria suficiente para justificar uma conduta divergente dos pareceres caso tenhamos alguma auditoria de órgãos controladores?
Como um professor de contratos administrativos me disse uma vez “tudo é justificável, mas nem toda justificativa é aceita”. Meu receio é essa justificativa não ser aceita pelo tcu e a responsabilidade recair sobre os fiscais/gestor do contrato.

Abraço!

1 Curtida

Allan, sobre

elaborar um documento comprovando a vantajosidade da locação considerando o consumo energético e isso seria suficiente para justificar uma conduta divergente dos pareceres

É o que eu faria. Procuraria demonstrar a razoabilidade da situação, a boa fé do proponente, a comparação entre propostas em condições semelhantes (aluguel + condomínio + consumo).

Divergência de opiniões não é pecado. É saudável, até. Só precisa ter decisão fundamentada.