Reajuste automático nos contratos de locação

Prezados,

Nos contratos de locação em que haja previsão de reajuste por índice é obrigatória a concessão de Oficio pela administração ou existe a necessidade da motivação pelo fornecedor/locador?

Entendo, por analogia, que o ajuste necessita de prévia solicitação do locador, uma vez que a IN 05/2017 diz que “as repactuações a que o contratado fizer jus e que não forem solicitadas durante a vigência do contrato serão objeto de preclusão com a assinatura da prorrogação contratual ou com o encerramento do contrato.”

Douglas,

Não há necessidade de o proprietário “justificar” o reajuste. A comprovação da variação dos custos é para a repactuação - cabível apenas nos contratos com dedicação exclusiva de mão de obra - DEMO, Art. 54 da IN 5/2017 - e, eventualmente, em caso de alegação de desequilíbrio econômico-financeiro.

A depender da sua necessidade, há opções intermediárias entre reconhecer de ofício e “aguardar” requerimento do contratado.

Acompanho o entendimento do reajuste de ofício, mas não saberia te dizer se há extensão obrigatória aos contratos de locação. Caso a Administração não se posicione, o direito do proprietário persiste. A depender do prazo do contrato, há direito ao reajuste até se não houver previsão expressa.

Considerando que o Contrato de aluguel é regido, predominantemente, por normas de Direito Privado, há uma liberdade maior para consultar o proprietário sobre a possibilidade de renúncia ao reajuste, ou redução do índice, se for o caso. Vai prorrogar a vigência também? Pode ser uma janela para se formalizar a questão do reajuste com o locador.

*Art. 62. *
(…)
§ 3o Aplica-se o disposto nos arts. 55 e 58 a 61 desta Lei e demais normas gerais, no que couber:

I - aos contratos de seguro, de financiamento, de locação em que o Poder Público seja locatário, e aos demais cujo conteúdo seja regido, predominantemente, por norma de direito privado;

A partir da sua necessidade, talvez seja mais estratégico se antecipar e propor outro índice (ou a manutenção do valor, ou o desconto), em face do contexto orçamentário dos órgãos públicos, e a previsão na Lei 8245/1991, a qual dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes:

Art. 17. É livre a convenção do aluguel, vedada a sua estipulação em moeda estrangeira e a sua vinculação à variação cambial ou ao salário mínimo.

(…)

Art. 18. É lícito às partes fixar, de comum acordo, novo valor para o aluguel, bem como inserir ou modificar cláusula de reajuste.

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Olá Miriam!

Minha dúvida não é quanto ao proprietário “justificar” o reajuste, uma vez que há a previsão em contrato. A dúvida seria se, mesmo diante da previsão do índice de reajuste em contrato, o proprietário necessita “solicitar” o reajustamento pelo índice.

Se o seu contrato não condiciona a concessão do reajuste ao pedido, ele deve ser concedido de ofício.

Segue síntese do entendimento da AGU sobre obrigatoriedade da concessão do reajuste de ofício - tratada no Parecer n. 02/2016/CPLC/DEPCONSU/PGF/AGU, e, mais recentemente, no Parecer n. 00079/2019/DECOR/CGU/AGU:

EMENTA: DIREITO ADMINISTRATIVO. LICITAÇÃO. EQUILÍBRIO ECONÔMICO-FINANCEIRO. DIREITO AO REAJUSTE CONTRATUAL. CONCESSÃO DE OFÍCIO PELA ADMINISTRAÇÃO PÚBLICA. IMPOSSIBILIDADE DE PRECLUSÃO.

I. A MANUTENÇÃO DA CLÁUSULA ECONÔMICO-FINANCEIRA INICIALMENTE ESTABELECIDA COM A ACEITAÇÃO DA PROPOSTA PELA ADMINISTRAÇÃO CONSTITUI DIREITO DO CONTRATADO GARANTIDO PELA CONSTITUIÇÃO DA REPÚBLICA (ART. 37, INC. XXI).

II. ESTE DIREITO FOI REGULAMENTADO PELA LEI DE LICITAÇÕES, LEI N.º 8.666/93, QUE PREVIU INSTRUMENTOS PARA RECOMPOR O EVENTUAL DESEQUILÍBRIO. DENTRE ELES ESTÁ O REAJUSTE (ART. 40, INC. XI E ART. 55, INC. III), QUE SE CARACTERIZA PELA ATUALIZAÇÃO DO VALOR CONTRATUAL CONFORME ÍNDICE ESTABELECIDO CONTRATUALMENTE.

III. ASSIM, APÓS CERTO PERÍODO DE EXECUÇÃO CONTRATUAL, A ADMINISTRAÇÃO PÚBLICA, DE OFÍCIO, DEVE APLICAR O ÍNDICE FINANCEIRO ESTABELECIDO CONTRATUALMENTE PARA REAJUSTAR O SEU PREÇO E REEQUILIBRAR SUA EQUAÇÃO ECONÔMICO-FINANCEIRA.

IV. NO ACÓRDÃO Nº 1.827/2008-PLENÁRIO, O TCU, DIANTE DE UMA HIPÓTESE DE REPACTUAÇÃO, ANALISOU A APLICABILIDADE DO INSTITUTO DA PRECLUSÃO AOS CONTRATOS ADMINISTRATIVOS, E LECIONOU QUE “HÁ A PRECLUSÃO LÓGICA QUANDO SE PRETENDE PRATICAR ATO INCOMPATÍVEL COM OUTRO ANTERIORMENTE PRATICADO.”

V. EM REGRA, NÃO HÁ PRECLUSÃO LÓGICA DO DIREITO AO REAJUSTE, POIS, NÃO HÁ A POSSIBILIDADE DA PRÁTICA DE ATO INCOMPATÍVEL COM OUTRO ANTERIORMENTE PRATICADO, JÁ QUE PARA A SUA CONCESSÃO EXIGE-SE APENAS A MERA APLICAÇÃO DE OFÍCIO PELA ADMINISTRAÇÃO PÚBLICA DE ÍNDICE PREVISTO CONTRATUALMENTE.

VI. EXCEÇÃO EXISTE NA HIPÓTESE EM QUE AS PARTES, COM PREVISÃO EXPRESSA NO EDITAL E NO CONTRATO, ACORDEM A OBRIGAÇÃO DE PRÉVIO REQUERIMENTO DO CONTRATADO PARA A CONCESSÃO DO REAJUSTE E NESTE CASO ESPECÍFICO SERIA POSSÍVEL ENTENDERMOS PELA PRECLUSÃO LÓGICA, SE TRANSCORRIDO O PERÍODO PARA O REAJUSTE, O CONTRATADO NÃO REQUERER A SUA CONCESSÃO E CONCORDAR EM PRORROGAR A VIGÊNCIA CONTRATUAL POR MAIS UM PERÍODO, MANTIDAS AS DEMAIS CONDIÇÕES INICIALMENTE PACTUADAS

VII. VISANDO TUTELAR A ANÁLISE DA VANTAJOSIDADE PARA A PRORROGAÇÃO CONTRATUAL (ART. 57, INC. II, DA LEI N.º 8.666/93), CASO TENHA TRANSCORRIDO O PRAZO PARA O REAJUSTE SEM A SUA CONCESSÃO, E CHEGADO O MOMENTO DA PRORROGAÇÃO CONTRATUAL, QUANDO, ENTÃO, SERÁ O VALOR NÃO REAJUSTADO QUE SERÁ PARÂMETRO PARA A OBTENÇÃO DE PREÇOS E CONDIÇÕES MAIS VANTAJOSAS PARA A ADMINISTRAÇÃO, RECOMENDA-SE A NEGOCIAÇÃO, COM A CONTRATADA, PARA QUE ESTA ABDIQUE DO REAJUSTE, MANTENDO A VANTAJOSIDADE NECESSÁRIA PARA GARANTIR A PRORROGAÇÃO CONTRATUAL.

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Lembrando que contrato de locação, especialmente agora, na pandemia, merece a tentativa de negociação.
Sobre o tema, sugiro:
https://www.conjur.com.br/2020-jul-15/wendler-renegociacao-contratos-aluguel

https://www.sebrae.com.br/sites/PortalSebrae/artigos/negociacao-de-reajuste-do-aluguel-na-pandemia-e-depois-que-ela-acabar,3a511e07f09a8710VgnVCM100000d701210aRCRD

https://www.anoreg.org.br/site/2020/07/21/artigo-migalhas-a-negociacao-nos-contratos-de-locacao-comercial-e-a-in-aplicabilidade-da-teoria-da-imprevisao-em-tempos-de-covid-19/

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