Prezados, bom dia.
Seria possível a antecipação de pagamento de aluguéis em imóveis locados pelo poder Público?
At te
Edson
Prefeitura de Juazeiro do Norte
Bom dia, Edson.
1º qual a motivação do ato?
2º será para todos os contratos ou somente para alguns?
3º tem fluxo de caixa para mandar a obrigatoriedade da ordem cronológica de pagamento?
4º pagar despesas não efetivas fere o princípio do ato jurídico perfeito, no caso da liquidação é: verifica-se se o credor tem direito líquido e certo? No seu exemplo pergunte ao setor liquidante se o credor possui esse direito.
5º se eu fosse do controle interno relatava como despesas com risco alto de multa pelo controle externo, por ferir o interesse público.
Canja de galinha e cautele não faz mau a ninguém.
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Bom dia,
Acredito que o pagamento antecipado nesse caso possa ser justificado em caráter excepcional, tendo em vista se tratar de contrato de direito privado, com base na Lei nº 8.245/91, art. 42 “Não estando a locação garantida por qualquer das modalidades, o locador poderá exigir do locatário o pagamento do aluguel e encargos até o sexto dia útil do mês vincendo.”
A antecipação estaria limitada a 1 mês de aluguel (mês vincendo) e desde que não seja exigida garantia do poder público.
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Felipe, entendo sua tese, mas mantenho minha tese da supremacia do interesse público, isonomia, economicidade, fluxo de caixa, princípio da competência (este contábil), princípio da despesa orçamentária (que vincula os atos a lei orçamentária, e as regras da LDO), e outras mil, o gestor dispõe de poder, mas não dispõe do interesse público, entendo que os contratos de locação com base na lei 8.245/91, não é a norma absoluta.
Encero aqui minha tese.
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Atualmente estão sob minha responsabilidade três contratos de locação, dos quais apenas um prevê a antecipação.
Neste caso, foi aplicado o princípio da Lei nº 8.245/91, art. 42 “Não estando a locação garantida por qualquer das modalidades, o locador poderá exigir do locatário o pagamento do aluguel e encargos até o sexto dia útil do mês vincendo.”
Como muito bem observado pelo Garrcez, esta cláusula não é absoluta e pode ser revista a qualquer momento. No nosso caso, o “ônus” de ser adiantado nos ensejou negociar algumas melhorias no imóvel, bem como a dispensa do IPTU.
Por falar nisto, aproveitando… Alguém conhece uma tese de que imóvel particular locado a ente público poderia estar isento de IPTU? Ouvi isto mas não foi algo muito fundamentado, e acabou não indo para frente.
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Sim, Edson, é possível atendidas algumas condições.
ON 37/2011-AGU
A ANTECIPAÇÃO DE PAGAMENTO SOMENTE DEVE SER ADMITIDA EM SITUAÇÕES EXCEPCIONAIS, DEVIDAMENTE JUSTIFICADA PELA ADMINISTRAÇÃO, DEMONSTRANDO-SE A EXISTÊNCIA DE INTERESSE PÚBLICO, OBSERVADOSOS SEGUINTES CRITÉRIOS:
- REPRESENTE CONDIÇÃO SEM A QUAL NÃO SEJA POSSÍVEL OBTER O BEM OU ASSEGURAR A PRESTAÇÃO DO SERVIÇO, OU PROPICIE SENSÍVEL ECONOMIA DE RECURSOS;
- EXISTÊNCIA DE PREVISÃO NO EDITAL DE LICITAÇÃO OU NOS INSTRUMENTOS FORMAIS DE CONTRATAÇÃO DIRETA; E
- ADOÇÃO DE INDISPENSÁVEIS GARANTIAS, COMO AS DO ART. 56 DA LEI Nº 8.666/93, OU CAUTELAS, COMO POR EXEMPLO A PREVISÃO DE DEVOLUÇÃO DO VALOR ANTECIPADO CASO NÃO EXECUTADO O OBJETO, A COMPROVAÇÃO DE EXECUÇÃO DE PARTE OU ETAPA DO OBJETO E A EMISSÃO DE TÍTULO DE CRÉDITO PELO CONTRATADO, ENTRE OUTRAS.
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José, não existe isenção de iptu de imóvel para o poder público, seria renúncia de receita, o iptu quem paga é o proprietário, aqui a procuradoria exarou que quem paga o iptu nas locações com o poder público é o locador.
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Os contratos de locação são regidos pela Lei do Inquilinato, e somente em caráter subsidiário pela Lei de Licitações.
Assim, limites de prazo máximo de vigência e outros pontos típicos do contrato administrativo não se aplicam ao contrato de locação, chamado na doutrina de contrato DA ADMINISTRAÇÃO, ou semipúblico.
Na lei do inquilinato fixa que, SE O CONTRATO NÃO PREVER, quem paga o IPTU é o locador. Mas em o contrato prevendo, creio que poderia sim atrair a imunidade tributária recíproca, mesmo não se tratando de patrimônio da Administração.
Lei 8.245/1991
Art. 22. O locador é obrigado a:
VIII - pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato;
Constituição Federal
Art. 150. Sem prejuízo de outras garantias asseguradas ao contribuinte, é vedado à União, aos Estados, ao Distrito Federal e aos Municípios:
VI - instituir impostos sobre:
a) patrimônio, renda ou serviços, uns dos outros;
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E neste caso, creio que haja uma semelhança com a recente jurisprudência a favor para igrejas. Se igreja é imune, por que o Estado não poderia ser, entre seus diferentes entes?
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José,
Não vejo como relacionar essas duas questões, já que o que você citou em relação a templo de qualquer culto, consta da Constituição Federal e independe de jurisprudência.
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Na verdade fui dar até uma pesquisada, porque existe uma PEC que quer estender a imunidade tributária a imóveis que os tempos religiosos sejam locatários, e não locadores.
Já foi aprovada no senado e está tramitando na Câmara, sob o n. PEC 200/2016. Caso chegue a virar lei, por princípio do código tributário, entendo que as demais imunidades também deveriam ser abarcadas, quando utilizando imóvel locado para seus fins.
PS: pessoalmente acho um absurdo, posto que a responsabilidade tributária é do proprietário do imóvel, e a delegação da responsabilidade do tributo não inibe a responsabilidade e faz parte de um acordo comercial.
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Professor, o senhor compreende o pagamento de caução como espécie de antecipação de pagamento? Tenho vivenciado situação semelhante à medida em que o locador exige do Município o pagamento de três meses de aluguel como caução.
Desde já, agradeço por sua intensa colaboração. abs!!!
A caução é modalidade de seguro contratual e não caracteriza antecipação de pagamento.
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Professor, perdoe-me a obtusidade, mas só para que eu entenda perfeitamente aqui.
É possível, então, prever a caução em contrato de locação de imóvel e o pagamento desses valores pelo município para a conta indicada pelo locador?
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