Avaliação Prévia e Pesquisa de Preços - Locação de Imóvel

Prezados,
Uma área aqui do órgão que trabalho pretende locar um imóvel. A despeito do Art. 24, X, da Lei 8.666/93 prever a possibilidade de dispensa

X - para a compra ou locação de imóvel destinado ao atendimento das finalidades precípuas da administração, cujas necessidades de instalação e localização condicionem a sua escolha, desde que o preço seja compatível com o valor de mercado, segundo avaliação prévia;

As minhas dúvidas são:

  1. Como seria feita essa avaliação prévia? Ela é feita por um avaliador da CEF ou do BB?
  2. De qual modo eu poderia verificar se o valor de locação do imóvel é compatível com o mercado? Essa informação é parte integrante da avaliação prévia?
  3. É preciso fazer uma pesquisa de preços junto ao mercado coletando 3 propostas ou há algum outro método previsto em normativo?

Kleber, sobre o tema locação de imóveis, recomendo a leitura do Acórdão TCU n. 779/2018 – Plenário, que tratou de modo abrangente dos principais problemas desse objeto contratual.

Em especial, a decisão de locação precisa ser antecedida de um bom estudo de necessidade e de alternativas. É realmente a melhor solução alugar um imóvel? Os custos com um prédio vão muito além do aluguel, incluindo os custos administrativos de prospecção, seleção, contração, gestão, adaptação, mudança, manutenção e operação. É uma decisão que implica diversas outras decisões e gastos de várias naturezas.

Além disso, o cenário atual de uso de prédios públicos - exceto, talvez, no caso do atendimento direto em saúde - apontam para enormes potenciais de racionalização do uso dos espaços físicos, compartilhamento de espaços, otimização de mobiliário e leiaute, influência significativa do teletrabalho nas necessidades de ocupação.

E se, mesmo assim, a decisão for mesmo por alugar, existem alternativas que vale a pena conhecer, como o modelo que o Icmbio adotou, de contratar serviço de coworking para seus escritórios regionais, a exemplo desses dois editais: http://comprasnet.gov.br/ConsultaLicitacoes/Download/Download.asp?coduasg=443036&modprp=5&numprp=62018 e http://comprasnet.gov.br/ConsultaLicitacoes/Download/Download.asp?coduasg=443033&modprp=5&numprp=62020

Além disso, caso a opção seja por uma locação mais tradicional, há recomendações valiosas sobre a forma de prospectar e escolher um imóvel. O procedimento mais recomendável é o chamamento público, a exemplo do que fez a ANTAQ, cujo edital de chamamento está disponível em http://portal.antaq.gov.br/wp-content/uploads/2018/08/aviso-de-chamamento-publico-locacao-imovel-ANTAQ-p%C3%B3s-ROD.pdf e cujas propostas recebidas estão disponíveis no processo 50300.005629/2018-77, pesquisáveis via Pesquisa Pública do SEI.

Outro modelo que vale a pena conhecer é de permuta de imóveis, para o qual a CGU é uma referência, conforme último edital disponível em https://imoveis.economia.gov.br/editais/99

Tenho insistido nessa temática, em especial quanto aos estudos estratégicos que antecedem a tomada de decisão, porque os custos de ocupação são o dispêndio mais alto de custeio da máquina pública, depois dos gastos com pessoal. E a Gestão Estratégica da Ocupação é uma vertente fundamental para o aumento da eficiência do setor público.

Espero ter contribuído.

Franklin Brasil
Autor de Como Combater o Desperdício no Setor Público

Autor de Como Combater a Corrupção em Licitações

Autor de Preço de referência em compras públicas

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Eu teria muito cuidado com a utilização da dispensa para locação de imóvel. Em meu breve conhecimento, a dispensa prevista no Art. 24, X, só se aplica quando apenas um imóvel específico atende às necessidades da Administração.

Na maioria dos casos, como salas comerciais, não é esse o caso, pois diversos imóveis poderiam atender a tais necessidades.

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especificamente sobre sua dúvida, a avaliação deve ser feita usando a NBR 14653, deve ser realizado por Engenheiro ou Arquiteto (tem muita briga sobre quem pode fazer, em especial com Corretores de Imóveis, mas a Caixa por exemplo só aceita laudos de avaliação de Engenheiros ou Arquitetos).

Documento que pode nortear sua avaliação e outros trâmites do processo é o https://www.gov.br/economia/pt-br/assuntos/patrimonio-da-uniao/publicacoes/publicacoes-sobre-patrimonio-da-uniao/arquivos/2018/manual-de-avaliacao-de-imoveis-2018-versao-impressa.pdf , por exemplo pesquisando pelo termo “locação” já vai sair em trechos relevantes.

Pra quem alugar e como alugar ai é com o jurídico.

Espero ter ajudado.

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